עסקת קומבינציה לרוב עסקה אשר רוקמת קשר בין בעל הקרקע לבין הקבלן לבין אנשים המעוניינים לרכוש דירות בפרויקט .
דוגמה לעניין עסקת קומבינציה :
בין בעל הקרקע והקבלן נרקם הסכם שעיקרו מכוון לכך כי הקבלן יבנה מבנה על הקרקע של הבעלים . לאחר הבניה חלק מהדירות שנבנו יועבר לבעל הקרקע , כאשר בתמורה הקבלן יקבל בעלות על הקרקע ( לפעמים גם על חלק ממנה ) .
עניין ציר הזמן חשוב , כך שנשאלת השאלה מה קודם למה . כאן ברוב המקרים מועברת הבעלות על הקרקע בשלב שבו מועברות הדירות המוסכמות על שמו של בעל הקרקע במרשם המקרקעין .
שים לב כי העניין כרוך בכך שהבניה תסתיים ובמיוחד של הדירות המוסכמות ייבנו סופית וכי המבנה יירשם כבית משותף .
בכל השלבים לפני, בעל הקרקע הוא ורק הוא הבעלים של הקרקע , מצד שני זכותו של אותו קבלן מעוגנת בהסכם ( חוזה ) אשר נרקם בין הקבלן לבין הבעלים של הקרקע . ( שים לב כי במישור הזכויות בעל הקרקע הינו הבעלים של הבנין וזכויות הקבלן מעוגנות אך ורק באותו הסכם שנרקם ביניהם . ) .
במהלך תהליך הבניה מסוגל הקבלן למכור את הדירות לרוכשים . כאן המקום לציין כי הקבלן בעצם מבצע המחאה לזכותו המעוגנת בהסכם (עם בעלי הקרקע ), כך שלאחר סיום הבניה יירשמו כבעלים של הדירות שרכשו . שים לב כי הדבר מחייב רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ומזה נגיע למצב שבו כן ניתן לרשום את הדירות כיחידות ספיציפיות מוגדרות , ואשר יהיה ניתן לבצע עיסקה במקרקעין אשר סיומה מתבטא ברישום המרשם המקרקעין .
העסקאות כאן מפורסומות ומוכרות טוב , מצד שני יש להזהר עת הכניסה ולא משנה באיזה קובע נכנסים .
באם אתה בעל הקרקע חשוב מאוד לדעת עם איזה קבלן אתה נכנס לעסקה ולו בשל העובדה שבהרבה מקרים , הקבלן ובמהלך תהליך הבניה פושט רגל ו/או מקבל החלטות שלא סוכם עליהן מלכתחילה . הדבר יכול להביא לסיבוך אדיר כי אותו קבלן ובהתאם להסכם בינו לבין בעל המקרקעין יוכל להתחיל ולמכור את הדירות לרוכשים פוטנציאליים . שים לב כי הקבלן הוא הגוף הנמצא בקשר עם הרוכשים והוא יכול להביא לתמונת מצב הרסנית בזמן שהוא גובה כסף מהרוכשים כאשר בבסיס הדברים מצבו הכספי אינו מאפשר לו להמשיך בבניה …. לפעמים הדברים נבנים מלכתחילה כך במסגרת תכנון למעשה מרמה …
כן יש לשים לב לעניין היתרי הבניה קיימת חשיבות רבה כך שלפעמים קבלנים ומסיבות שונות ממשיכים לבנות מעבר למותר בהיתר הבניה ו/או שלא בהתאם לאותו היתר … ושוב הדבר יביא למצב בעייתי עם היבטים אזרחיים ואף פליליים . בהרבה מקרים הדבר מביא להוראות הריסה של כל מה שנבנה שלא על פי ההיתר זה במקרה ולא יתאפשר להכשיר את הבניה הלא חוקית . ובהרבה מקרים הדברים מגיעים לבית המשפט לעניינים מקומיים אשר מתערב בכדי ליתן צווים .
אדגיש שוב בבניה שלא על פי היתר קיים משור פלילי כנגד הבעלים של ההיתר . וכאן תישאל השאלה מי הוא בעל ההיתר ?
האם בעל הקרקע הוא זה אשר הגיש את הבקשה להיתר ואז הוא יפול קורבן למצב כזה שמצד הקבלן ביצע עבודות שלא במסגרת ההיתר ומצד הוא בעל הקרקע תקוע בהליך מורכב ומסובך מול הרוכשים ומול הרשויות ואף קיים חשש רציני כי יפול במסגרת הרשעה בעבירה פלילית במסגרת עבירה על חוק התכנון והבניה – בניה ללא היתר ו/או עבירה דומה אחרת .
כן יש לשים לב כי עניין המיסוי אף הוא ייכנס לתמונה כי יירקמו הרבה עסקאות המחייבות תשלומים לרשויות המס .
הסיבוכים האפשריים רבים ולכן חשוב מאוד כי הסכם הקומבינציה יהיה בו מספיק חוכמה שלא תאפשר טעויות ו/או מעשי מרמה מאף צד והגבולות יהיו ברורים לכל צד בהסכם ובמיוחד להגן על הרוכשים הפוטנציאליים שלא ייפלו לתוך רשת רקובה כפי המתואר לעיל .
אחת הפונקציות המאפשרות הגנה על הזכויות הן של הקבלן והן של רוכשי הדירות הינה רישום הערת אזהרה . כאשר באותה הערה יוצג ההסכם שבו מוסכם כי הקבלן ו/או רוכשי הדירות יירשמו כבעלים של הדירות כאשר ייסתיים הרישום בפנקסי המקרקעין . תפקידה של הערת האזהרה לשמור על אי ביצוע עסקאות סותרות .
כך הקבלן מצד שמר על זכותו לקבל את הדירות על שמו וזאת בהתאם להסכם ומצד שני מובטח לרוכשים לקבל את הדירות מהקבלן כאשר הוא ייקבל עליהן את הבעלות בהתאם להסכם .
שים לב כי כל הזמן שהקבלן לא קיבל את הדירות לבעלותו בהיבטי רישום עסקה במקרקעין , הקרקע ואף הבניין שייכים לבעל הקרקע . וזאת על אף שקיים חוזה וקיימת הערת אזהרה .
כן יש לשים לב כי בין הרוכשים לבין בעל הקרקע לא קיים קשר ישיר , אלא שהקשר הוא הינם הרוכשים לבין הקבלן .
כאן הנקודה להדגיש כי כי בעת הצורך לרישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות , חייבים לקבל את ההסכמה של בעל הקרקע כי הוא הבעלים בינתיים .
עוד נקודה בעייתית כי כאן בעל הקרקע יכול שלא להסכים ו/או להשהות את הרישום ו/או לשים תנאים שלא סוכם עליהם עם הקבלן .
שים לב כי על אף בעל הקרקע אינו צודק באי הרישום , אך שוב הדבר יצטרך להיפתר בבית משפט והדבר יכול לקחת הרבה זמן .
לכן עניין הבטחונות והצפי לנקודות הבעייתיות עוד מלכתחילה הינו חשוב ביתר ואין לזלזל ו/או לסמוך על טוב ליבו של מי מהצדדים .
לא חסר סיבות להתגלעות סכסוך בין הקבלן לבין בעל הקרקע . לפעמים הסיבות נובעות מהקבלן כתוצאה מפשיטת רגל למשל ו/או שהקבלן מגלה כי לא קיימת כדאיות כלכלית ו/או מסיבות אחרות כלשהן ולפעמים בגלל הבעלים של הקרקע
למשל שהוא מגלה כי העסקה שרקם אינה כלכלית ו/או מסיבות אחרות כלשהן .
מכל מקום במקרה כזה התוצאות הרות אסון . הרי הערת האזהרה הינה בין בעל הקרקע לבין רוכשי הדירות . ובעל הקרקע אינו מסוגל למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת רוכשי הדירות , והוא בעל הקרקע מחויב כלפי אותם רוכשי דירות .
הרוכשים אינם צד בהסכם שנרקם בין בעל הקרקע לבין הקבלן . התחיבות בעל הקרקע לרוכשים הינה במסגרת התחייבותו מול הקבלן כאשר הדבר בא לביטוי ברישום אותה הערת אזהרה .
בהרבה מקרים בית המשפט נוטה למנות כונס, שהינו לרוב עורך דין , אשר תפקידו לבוא בנעליו של אותו בעל מקרקעין בכדי לנהל את כל ההליך במסגרת התחייבויותיו כלפי הקבלן ובמיוחד שיפעל לצורך קידום האינטרס של רוכשי הדירות . כן לפעמים ימונה כונס על מנת לפתור עניינים כמו ענייני מיסוי מול רשויות המס אשר לפעמים בולמים התקדמות כל ההליך .
בהרבה מקרים , בעל הקרקע דואג לעצמו עוד מלכתחילה בעת רקימת ההסכם בינו לבין הקבלן שם הוא ירשום כי הערת האזהרה יהיה לה תוקף כל עוד ההסכם מנוהל בתנאים מסוימים ו/או שההסכם קיים ו/או שהקבלן מתנהל בצורה מסוימת .
אותו סעיף בהסכם מגן על בעל הקרקע כך שאם יופר תימחק אותה הערת אזהרה . שים לב כי סעיף זה עלול לפגוע ברוכשים ולכן בית המשפט לא יימהר לאשרו ו/או להסכים לקיומו במקרה ומי מהצדדים פנה לפתחו של בית המשפט .
שים לב כי טבעו של הסכם לכלול את תנאי שני הצדדים כך שגם הקבלן יכול לדאוג להימצאו של סעיף בהסכם שיהיה בו בכדי להתנהל בעניין הערת האזהרה בצורה אחרת , למשל שלא לרשום הערת אזהרה לרוכשים במידה והתקיים תנאי חוקי ונכון . כל צד יגן על קיומו של תנאי בעניין הערת האזהרה . בין אם למחוק אותה ו/או שלא לרשום אותה . חשוב מכל שהדברים ייעשו במסגרת תום לב לפני , בזמן ואחרי רקימת ההסכם .
זה המקום לציין כי אותו הסכם בין הקבלן לבין הרוכשים לרוב הינו הסכם אחיד , וקיומו של תנאי בעניין הערת האזהרה יכול להוות תנאי מקפח ולכן חייב לעבור את הביקורת של בית המשפט בכדי להבטיח כי התנאי אינו תנאי מקפח .
