בהרבה מקרים נרקמים כל מיני הסכמים במשורים שונים כאשר בסופו של יום ועת התגלעות סכסוך בין הצדדים כל צד ימשוך את מה שסוכם לכיוון אחר יש המושך לכיוון היבטים חוזיים ותו לא ויש המושכים לעניין של עסקת במקרקעין ולכך יש השלכות אחרות .
להלן דוגמה שיש בה בכדי להבהיר את הבעייתיות ותמונת המצב הקיימת .
בתיק אזרחי אשר נידון בבית משפט השלום , [ ת”א 27492-07-16 חיים בת שבע נ’ צבי ואח’ ] . השאלה העיקרית היתה :
“האם אמנם נכרתה בין הצדדים עסקת הלוואה שהובטחה במשכון, כטענת התובעת, או שמא עסקה אחרת – עסקה במקרקעין – כטענת הנתבעים ” .
באותו דיון נתן כל צד את גרסתו וטען כל צד לצורך שיוך העניין למישור אחר . צד טען כי יש להתייחס לעניין כאל עסקת מקרקעין והצד השני טען כי המדובר בהסכם הלוואה ותו לו .
כבוד בית המשפט עבר על כל העובדות והגיע למסקנה כי אין מדובר בעסקת הלוואה וכי כוונת הצדדים היתה עסקה במקרקעין .
” אומד דעת הצדדים, הנלמד מאופן ניסוחם של ההסכמים והבטוחות שניתנו לנתבעים ומהעדויות שנשמעו, היה להיקשר בעסקה במקרקעין “. ת”א 27492-07-16 חיים בת שבע נ’ צבי ואח‘
[ יצוין ולו בהערת אגב כי באותו פסק דין נקבע כי המדובר בהסכם למראית עין ודובר רבות על אי חוקיותו … אך במאמרנו אין אנו מתייחסים לנקודה זו … ] .
במקרים אחרים העניין הרבה יותר ברור כאשר מדובר בהתחייבות לביצוע עסקה או שמדובר בעסקת מקרקעין .
סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין קובע כי עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לבצע עסקה . הדבר מחייב רישום בפנקסי המקרקעין . במידה והעניין לא נרשם בפנקסי המקרקעין יש לקבוע כי אין מדובר בעסקה במקרקעין אלא לכל היותר התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין שהינה התחייבות חוזית להעברה קניינית . ועל התחייבות זו יחולו דיני חוזים .
הרבה אנשים מבלבלים וחושבים כי מרגע שהם חתמו על הסכם רכישת/מכירת קרקע/דירה העניין כבר סגור. אך בין מצב זה לבין כך שהדבר ייחשב לעסקה סופית במקרקעין קיימת עוד דרך ולפעמים הדרך משתרעת על מספר שנים והליכים משפטיים מפרכים הכל תלוי מתי מתגלעים סכסוכים בין הצדדים .
חשיבות ההתנהלות הנכונה בעסקת מקרקעין הינה חשיבות רבה ואין לוותר על צעד מסוים מן הצעדים המחויבים עד לרישום העסקה סופית בפנקסי המקרקעין .
שים לב כי ניתן לרשום הערת אזהרה וזאת על מנת להבטיח כי בתקופת הביניים בין יום ההתחייבות ועד לרישום סופי בפנקסי המקרקעין , כי לא תירשם עסקה נוגדת . הערה זו תישאר ותשמור על כך שלא תבוצע עסקה נוגדת וזאת עד לרישום סופי לעסקה בפנקסי המקרקעין . באותה נקודה משנרשמה העסקה , הערת אזהרה זו נמחקת לאור העובדה שאין יותר צורך בשומר זה . לפעמים ומסיבה כלשהי לא רושמים הערת אזהרה , אז תחילה יש לומר כי המדובר במצב מסוכן ביותר , וזאת על אף שעדיין קיימים פתרונות משפטיים אך הדבר בכלל לא נוח ויכול להוביל להימשכות העניין על גבי כמה שנים עד להסדרה סופית של העניין .
על כן במידה ולא נרשמה הערת אזהרה אז קיימת לצדדים זכות שביושר שהינה זכות מעין קניינית . חשוב מאוד שלא להיכנס למצב זה והבעיות העלולות להיווצר כאן כבדות כך למשל במקרה וצד שלישי רכש את הקרקע מהבעלים בתום לב ואף בנה בניין על הקרקע . העניין מסתבך עד מאוד . ומתעוררות הרבה שאלות משפטיות על מיהו הבעלים האמיתיים של הקרקע . בהרבה מקרים אם לא ברובם נקבע כי הבעלים יהיה זה אשר רכש בתום לב והעסקה נרשמה על שמו , ובנה בנין על המגרש .
לסיכום :
ההתחייבות הינה התחייבות חוזית לצורך העברת זכות קניינית .
שים לב כי הדרישה לרישום בטאבו הינה תנאי הכרחי לעבור ממצב של התחייבות לעשות עסקה למצב של עסקה .
כל עוד שלא היה רישום במרשם המקרקעין אין לקבוע כי המדובר בעסקה אלא לכל היותר בהתחייבות לבצע עיסקה .
בעניין הכתב חייב לכלול את כל הפרטים המזהים למקרקעין שאין להגיע אליהם דרך החוק ו/או דרך הפסיקה . ברור שמסמך זה חייב להראות באופן ברור על קיומה של עסקה .
כותב : אליא עבליני , עו”ד
